Contexte et objectifs de l’étude
Une analyse menée par la Haute école spécialisée du nord-ouest de la Suisse (FHNW) examine près de trente années de régulation du marché du logement à Genève. Selon les conclusions, les règles de protection du logement, particulièrement strictes autour du lac, ont freiné la construction et contribué à une hausse des loyers pour les nouveaux arrivants.
Impact économique et investissements freines
Au cœur de l’analyse figure la LDTR, la loi genevoise qui encadre depuis 1983 les démolitions, transformations et rénovations. Selon les auteurs, chaque durcissement de cette loi a découragé les investisseurs institutionnels de lancer de nouveaux projets: la valeur des constructions annulées ou reportées atteint environ 600 millions de francs, soit 11 % des dépenses de construction du canton sur la période étudiée.
Conséquences sur l’offre et le marché
Moins de logements construits signifie un marché encore plus tendu. Face à ces contraintes, les grands propriétaires se tournent vers des rénovations destinées à maintenir la valeur de leurs biens ou à justifier des hausses de loyer autorisées. Mais cet effet reste limité: une fois les principaux travaux faits, l’incitation disparaît.
Rénovation et retard dans le parc immobilier
Genève affiche ainsi un retard de rénovation record: plus de 83 % des immeubles de plus de 40 ans n’ont jamais été modernisés. Cette valeur se situe à seulement 48 % à Bâle et à 41 % à Zurich.
Disparités entre locataires et évolution des loyers
L’étude montre par ailleurs que les loyers plafonnés protègent les locataires établis, mais creusent l’écart avec les nouveaux arrivants: à Genève, ces derniers paient en moyenne un tiers de plus par mètre carré que les anciens locataires. À Zurich, l’écart est plus modeste: les nouveaux locataires paient en moyenne 18 % de plus par mètre carré que les personnes déjà installées.
Perspectives et comparaison avec d’autres villes
Les auteurs estiment enfin que des villes comme Zurich ou Bâle, présentant des conditions de marché similaires, pourraient connaître des effets comparables si elles adoptaient des règles aussi strictes que celles de Genève.
